פסק-דין בתיק ע"א 8796/03

השופטת א' פרוקצ'יה:

1.        לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב (כב' השופטת ד. פלפל) בו נתקבלה התובענה שהגישו המערערים ונקבע כי על המשיבות לפצות אותם בגין הפקעת-יתר שבוצעה במקרקעין שבבעלותם, וזאת על פי אמות מידה שנקבעו בפסק הדין. המערערים קובלים, בעיקרם של דברים, על היקף הפיצוי שנפסק לזכותם, ועל כך כי לא ניתן לבצע את פסק הדין הלכה למעשה בלא החזרת הענין לערכאה הדיונית להשלמת הפסק. המשיבות - המועצה המקומית גני תקוה והועדה המקומית לתכנון ובנייה המרכז, משיגות על קביעות פסק הדין הן במישור הדיוני והן במישור המהותי. במישור הדיוני הן טוענות כי תביעת המערערים לפיצויי הפקעת-יתר התיישנה מזה זמן. במישור המהותי הן טוענות כי מבחינה משפטית לא עומדת להם זכות לפיצוי. מעבר לכל אלה עמדתן היא כי אפילו לא חלה התיישנות על התביעה, ואפילו קימת זכות משפטית לפיצוי, גם אז הפיצוי שבפועל ניתן למערערים במסגרת הפקעת הקרקע מכח תכנית בנין עיר ממ/990 מ-1980 מכסה את כל תביעתם לפיצוי בגין הפקעת היתר של החלקה בגלגוליה ההיסטוריים. מאחר שהחישוב הנדרש לצורך מסקנה זו לא נעשה בידי בית משפט קמא, יש להחזיר אליו את הענין כדי שישלים את בדיקתו בסוגיה זו - אשר המסקנות לגביה עשויות לייתר את הדיון בסוגיות העקרוניות העולות בפרשה זו.

הרקע ועובדות

2. המערערים הינם הבעלים של חלקה 423 בגוש 6720 בגני תקווה, אותה קיבלו מאביהם ללא תמורה (להלן - "החלקה"). ביום 24.2.1980 פורסם דבר אישורה של תכנית ממ/990 (להלן - "התכנית המקורית") לפיה יועדו שטחים באזור, וביניהם חלק מחלקת המערערים, לצרכי ציבור. ביום 25.12.1980 פרסמה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה המרכז (היא המשיבה 2) הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 בדבר הפקעתו של חלק משטחה של החלקה לצרכי ציבור והקנייתו של אותו חלק למועצה המקומית. שיעור השטח המופקע היה 46.35% או 44.94% משטח החלקה (בהתאם לשתי חוות דעת שמאיות שונות שהוגשו על ידי הצדדים).

           ביום 16.8.1992 נחתם בין המערערים למשיבות חוזה לפיו בתמורה להעברת השטח המופקע בשיעור של 2300 מ"ר מחלקת המערערים, תעביר המועצה המקומית לרשותם שטח מחלקה 527 (בגודל של 375 מ"ר) בלא תמורה והמערערים ירכשו בתמורה מן המועצה את יתרת החלקה הזו בשיעור 112 מ"ר, כדי שיוכלו לבנות על המגרש. בהמשך לכך, קיבלו המערערים גם פיצוי בדרך של זכויות בניה ב-10 דירות וכן הנחה משמעותית מתשלום היטל השבחה.

           לאחר שנים, ביום 6.4.95 פורסמה תכנית ממ/5066 (להלן: התכנית החדשה). תכנית זו הוכנה במסגרת פיתוח גני תקווה וכללה הוראות בדבר איחוד וחלוקה. במסגרת התכנית החדשה נוידו הזכויות המופקעות לצרכי ציבור מחלקת המערערים למגרש בשטח זהה בגודלו במיקום אחר, וזאת מסיבות תכנוניות, וכן לאור בקשת תושבי האיזור, ובכללם המערערים עצמם. כתוצאה מכך, ובעקבות הניוד, הקרקע המופקעת מחלקת המערערים יועדה לשכונת מגורים. המערערים התנגדו לתכנית החדשה, וטענו, בין היתר, כי לאור שינוי הייעוד של החלק המופקע עומדת להם זכות להחזרת המקרקעין המופקעים.

           בשנת 2002, הגישו המערערים את התובענה נשוא הליך זה ובה תבעו שני סעדים חלופיים: לשלם להם את שוויים המלא של המקרקעין שהופקעו מהם מכח התכנית המקורית כחלופה להחזרת הקרקע עקב אי מימוש מטרת ההפקעה, ובענין זה הסתמכו על סעיפים 195 ו-196 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 ועל הילכת קרסיק שבינתיים יצאה מלפני בית משפט זה. הסעד השני, החלופי, שנתבע נשען על הטענה כי בחלקת המערערים בגלגוליה ההסטוריים בוצעו במהלך השנים מספר הפקעות. את ההפקעות הללו יש לקחת בחשבון בהגדרת היקף שטח החלקה המופקע הפטור מפיצוי, וממנו לגזור את היתרה המופקעת החייבת בפיצוי. על פי חישובים שמאיים הנובעים משחזור ההפקעות בחלקה בגלגוליה השונים עד החלקה המקורית, הגיעו המערערים לנתון על פיו עומדת להם זכות לפיצוי נוסף בגין 31.16% משטח החלקה, המהווה שטח של 1,872 מ"ר. פיצוי בגין שטח זה תבעו בתובענתם.

           המשיבות התנגדו לטענות המערערים על שני חלקיהם. אשר לקו הטיעון הראשון טענו כי אין מדובר כאן בשינוי יעוד של המקרקעין מיעוד ציבורי ליעוד אחר המצדיק ביטול ההפקעה אלא בניוד היעוד הציבורי למקום אחר, שנעשה על פי בקשת התושבים, ובהסכמת המערערים בכללם. לפיכך, מנועים המערערים מלהעלות טענה זו. לענין הטיעון החלופי נטען, ראשית, כי תביעת המערערים לפיצוי בגין הפקעת-יתר התיישנה שכן היא הוגשה 21 שנים לאחר המועד הקובע לתביעת פיצויי הפקעת-היתר; שנית, לגוף הענין, לא עומדת למערערים זכות לחשב את הפקעת היתר בדרך של מעקב לאחור אחר כלל ההפרשות לצרכי ציבור שנעשו בחלקה מעת לעת, וזאת מאחר שהן נעשו מכח תכניות איחוד וחלוקה עליהן חל סעיף 4 לחוק לתיקון דיני רכישה לצרכי ציבור תשכ"ד-1964 (להלן - "חוק הרכישה") מכוחו אין מביאים בחשבון השטח המותר בהפקעה בלא פיצוי שטחים שנרכשו לצרכי ציבור מכח תכניות איחוד וחלוקה.

פסק הדין של בית המשפט המחוזי

3. תביעת המערערים בראשה הראשון לפיצוי על שווי הקרקע המופקעת כתחליף להשבת הקרקע עקב אי מימוש מטרת ההפקעה, נדחתה. נקבע כי  בהסכמת המערערים התבצע ניוד של מטרות ההפקעה לאיזור אחר, ולכן ההפקעה בעינה עומדת ואין   למערערים זכות להחזרת הקרקע או השבת שווייה. על היבט זה של התובענה אין ערעור בפנינו. אשר לראש השני של התובענה בענין פיצויי הפקעת-יתר נקבע על יסוד חוות דעת השמאי בן ארי כי מעקב לאחור אחר גלגוליה של החלקה מצביע על כך כי לאורך השנים הופקעו מהחלקה סך כולל של 1,497 מ"ר מעבר לשיעור ההפקעה המותר בלא פיצוי, ואשר בגינם לא שולם פיצוי. יש לקחת בחשבון גם רכישות לטובת הציבור מכח תכניות איחוד וחלוקה ישנות, זאת גם נוכח סעיף 4 לחוק הרכישה. הוראה זו אמנם קובעת כי אין להביא בחשבון רכישה מכח חלוקה חדשה על פי סעיף 20א לפקודת בנין ערים 1936, אולם בענייננו הרכישות נעשו מכח תכניות שקדמו לחקיקתו של סעיף 20א כאמור המתייחסות לשנות החמישים המוקדמות. מכאן, שיש להביא בחשבון את מכלול ההפקעות בגלגולי החלקה וחישוב זה מביא לקיום יתרת שטח בר-פיצוי מעבר ל-40% משטח החלקה המופקעת הפטור מפיצוי (להלן - פיצויי הפקעת-יתר). בית המשפט קובע כי המערערים לא ידעו עד לקבלת חוות דעת השמאי בן ארי מטעמם בסמוך להגשת תובענה זו על זכויותיהם בגין הפקעות-יתר בגלגול ההסטורי של החלקה. אשר לטענת התיישנות התובענה שהעלו המשיבות כנגד חבותן לשלם פיצוי בגין הפקעת היתר, קבע בית המשפט כי הן מנועות מהעלאת טענה זו מהטעם הבא: על הרשות הציבורית חובה להודיע לבעלי קרקע מהם מפקיעים קרקע מהו היקף זכויותיהם הממוניות בהקשר להפקעה, ובכלל זה גם בגין גלגולי ההפקעות הקודמות המביאים להפקעת-יתר המעמידה זכות לפיצוי. הדבר נגזר כחלק מחובת תום הלב ועקרונות המינהל התקין, המחייבים רשות ציבורית; משהרשות לא עמדה בחובה זו, היא מנועה מהעלאת טענת התיישנות כנגד תביעת הפיצוי של המערערים, בהיותה טענה דיונית ולא מהותית באופייה. בסיומו של פסק הדין מצוי חלקו האופרטיבי בזו הלשון:

"לאור כל זאת, אני מקבלת את התובענה במובן זה שעל משיבה 2 לפצות את המבקשים לפי המטראג' המופיע בחוות הדעת של השמאי בן ארי. הפיצוי ישולם נכון ליום ההפקעה 24.2.1981 לפי שווי של מ"ר רבוע עליו הוסכם מן הסתם לאור החלטתי מיום 24.11.03 (וטרם הודע עליו לבית המשפט) על ידי שני השמאים בן ארי ואבן חן. מסכום זה ינוכה, במידת הצורך, כל פיצוי ששולם בגין הפקעת יתר, כשהוא משוערך ליום הניכוי".

           למערערים נפסקו הוצאות משפט, למעט שכ"ט עו"ד, לאור חריגת בא כוחם מהיקף הסיכומים בכתב כפי שהוגדר בהוראת בית המשפט.

הערעור

טענות המערערים

4. המערערים מתמקדים בערעורם בטענות הנוגעות לחלק האופרטיבי של פסק הדין ולדרך יישומו. לטענתם, נפלו בו טעויות,  והוא אינו ניתן ליישום בהוצאה לפועל, זאת במובנים הבאים:

1)        לא נקבע מהו שיעור הפקעת-היתר ומהו שיעור הפיצוי לכל מטר מרובע של השטח בגינו נדרש לפצות, וכן לא נקבע סכום הפיצוי הכולל המגיע למערערים;

2)        נפלה טעות בקביעת פסק הדין כי יש להפחית מן השטח שבחוות דעת השמאי בן ארי כל פיצוי ששולם בגין הפקעת היתר. זאת, שכן הפחתה כזו כבר נעשתה בחוות

הדעת עצמה, במסגרת הפחתת שטח של 375 מ"ר מסך כל שטח הפקעת-היתר שבגינו עומדת למערערים זכות לפיצוי.

3)        הקביעה כי הפיצוי המוסכם הדולרי (90 דולר למ"ר) ישולם נכון ליום ההפקעה אינה ברורה ביחס לדרך יישומה;